Byty jako investice, ne jako domov: neprůhledný kapitál prohlubuje bytovou krizi i bezpečnostní rizika

Experti varují, že masivní nákupy nemovitostí bez jasného původu peněz nejsou jen otázkou trhu. Zhoršují dostupnost bydlení pro mladé lidi a otevírají prostor pro hybridní vliv Ruska, který umí využívat vnitřní slabiny evropských států.

Bydlení patří k nejcitlivějším tématům české společnosti. Ceny bytů v posledních letech rostly rychleji než mzdy a pro řadu mladých lidí se vlastní střecha nad hlavou stala spíše vzdáleným snem než reálným plánem. Debata o příčinách krize se obvykle točí kolem pomalého povolování staveb, vysokých hypotečních sazeb či nedostatku městských bytů. Stále častěji se však připomíná i další faktor: byty, které se kupují jako investice, a nikoli proto, aby v nich někdo žil. Pokud navíc část peněz pochází z neprůhledných zdrojů, přestává jít jen o ekonomiku. Stává se z toho otázka bezpečnosti státu.

Když se z bytu stane pouhá investice

Nemovitost je tradičně vnímána jako bezpečný přístav pro kapitál. Právě proto ji vyhledávají velcí investoři, fondy i soukromé osoby, které chtějí uchovat hodnotu svých peněz. Samo o sobě na tom není nic nezákonného a investice do bydlení jsou běžnou součástí každého trhu. Problém nastává ve chvíli, kdy tisíce bytů v atraktivních lokalitách slouží jako uložiště hodnoty, zatímco v nich nikdo trvale nebydlí. Takový byt nezvyšuje nabídku bydlení v pravém slova smyslu. Z trhu ho stahuje, a tím tlačí ceny nahoru.

Dopad nejvíce pociťují mladí lidé a mladé rodiny. Ti soutěží o omezený počet bytů s kupci, kteří nepotřebují hypotéku, nemusejí řešit schopnost splácet a často dokážou nabídnout hotovost okamžitě. Běžný zaměstnanec se tak ocitá v nerovném souboji. Výsledkem je prodlužující se čekání na první vlastní bydlení, odkládání rodičovství i odliv talentovaných lidí z velkých měst. Dostupné bydlení přitom není luxus, nýbrž základ sociální stability a důvěry v to, že systém funguje i pro ty, kdo nedisponují velkým jměním.

Když se bydlení mění v obchodní komoditu odtrženou od skutečné potřeby lidí, platí za to celá společnost: vyššími cenami, slabší komunitou a rostoucí nedůvěrou v instituce.

Neprůhledný kapitál a otázka původu peněz

Druhou rovinou problému je transparentnost. Evropské státy dlouhodobě zjišťují, že trh s nemovitostmi patří mezi oblasti nejvíce ohrožené praním peněz. Důvod je jednoduchý: jde o vysoké částky, relativně snadné zakrytí skutečného vlastníka přes řetězce společností a o aktivum, jehož hodnota se udržuje či roste. Kdo chce legalizovat peníze nejasného původu, často sáhne právě po realitách.

Zvláštní pozornost si zaslouží ruský kapitál. Po roce 2022 se řada evropských zemí zavázala omezit ekonomické vazby na Rusko a zmrazit majetek osob napojených na kremelský režim. Sankce však fungují jen tehdy, když úřady vědí, kdo skutečně stojí za koupí nemovitosti. Pokud se vlastnická struktura ztrácí v zahraničních schránkových firmách, je zjištění konečného vlastníka složité, zdlouhavé a někdy prakticky nemožné. Neprůhlednost tak nahrává nejen praní peněz, ale i obcházení sankcí.

Je třeba zdůraznit, že nejde o podezírání každého zahraničního kupce ani o xenofobii. Jde o to, aby stát měl nástroje ověřit, odkud peníze pocházejí a komu nemovitost skutečně patří. Poctivý investor nemá důvod se transparentnosti bát. Obávat se jí musí především ten, kdo má co skrývat.

Hybridní hrozba nezačíná tanky

Rusko dávno ukázalo, že své zájmy neprosazuje pouze vojenskou silou. K jeho arzenálu patří dezinformační kampaně, kybernetické útoky, politický tlak, energetická závislost a využívání ekonomických vazeb. Typickým rysem hybridního působení je hledání míst, kde je cílová společnost už oslabená, a následné prohlubování těchto trhlin. Nemusí je vytvářet. Stačí je zesílit.

Bytová krize je přesně takovým místem. Frustrace z nedostupného bydlení vyvolává pocit nespravedlnosti, nedůvěru ve vládu a ochotu věřit jednoduchým vysvětlením. Ruská propaganda umí takové nálady zneužívat: přilévá olej do ohně sociálního napětí, podporuje polarizaci a podkopává víru v to, že demokratické instituce dokážou řešit skutečné problémy lidí. Pokud se k tomu přidá podezření, že část nemovitostí kupují osoby napojené na režim v Moskvě, získává propaganda další munici.

Zranitelnost má ještě druhý rozměr, praktický. Nemovitosti v rukou neprůhledných vlastníků mohou sloužit jako zázemí pro vlivové sítě, jako prostředek financování ovlivňovacích aktivit nebo jako páka na místní aktéry. Evropské bezpečnostní služby opakovaně upozorňují, že hybridní operace potřebují finanční infrastrukturu a logistické zázemí. Netransparentní trh s realitami jim je může poskytnout.

Co by mělo následovat

Odborníci na finanční bezpečnost i bydlení se v hlavních bodech shodují. Opatření nemusejí být drastická, ale musejí být důsledná a vzájemně propojená:

• Skutečná evidence vlastníků. Rejstřík skutečných majitelů musí být nejen formálně vedený, ale i aktuální a ověřovaný, aby se za schránkovými společnostmi dalo dohledat konkrétní fyzické osoby.
• Přísnější dohled nad realitním trhem. Makléři, notáři, advokáti a banky by měli mít jasné povinnosti při identifikaci klienta a hlášení podezřelých transakcí a státní orgány dostatek kapacit, aby je kontrolovaly.
• Důsledné vymáhání sankcí. Majetek osob napojených na ruský režim musí být dohledatelný a v případě porušení pravidel také zajistitelný.
• Data o prázdných bytech. Bez spolehlivých údajů o tom, kolik bytů trvale stojí prázdných a kdo je vlastní, nelze navrhnout rozumnou bytovou politiku.
• Větší nabídka dostupného bydlení. Rychlejší povolování výstavby, podpora obecních a družstevních bytů i zjednodušení stavebního řízení sníží tlak, který investoři využívají.

Transparentnost jako součást obrany státu

Bezpečnostní myšlení se v Evropě po únoru 2022 výrazně proměnilo. Ukázalo se, že odolnost státu netvoří jen armáda a zpravodajské služby, ale také férový trh, důvěryhodné instituce a společnost, která věří, že pravidla platí pro všechny. Bytová politika a boj proti praní peněz tak přestávají být odlehlými agendami úředníků a stávají se součástí širší bezpečnostní architektury.

Česko má v tomto ohledu jasnou volbu. Může přihlížet, jak se z bydlení stává předmět spekulace a jak se na realitním trhu hromadí kapitál bez ověřitelného původu. Nebo může nastavit pravidla, která ochrání jak běžné občany, tak národní zájmy. Transparentní trh s nemovitostmi neřeší všechny problémy, ale odebírá Kremlu jeden z nástrojů, jak využívat slabiny demokratických společností. A zároveň vrací bydlení tam, kam patří: k lidem, kteří v něm chtějí žít.

Autor: Peter Jelen